Термины и определения

Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ и Ст.1 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним" 1997 г. № 122-ФЗ).

Кондоминимум - объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности , иной форме собственности принадлежит в жилых домах жилье (квартиры, комнаты) и/или недвижимые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилье и/или нежилое помещение (Указ Президента РФ № 2275, 1993 г.)

Объект недвижимой собственности - это совокупность физических объектов и юридических прав на них, т.е. земельный участок, неотъемлемыми частями которого могут быть:

Ипотека - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Вклад в уставной капитал. Вопросы оценки имущества при различных правоотношениях, возникающих в процессе создания, функционирования, реорганизации и ликвидации хозяйственных товариществ и обществ, регулируются ГК РФ и Федеральным законом РФ "Об акционерных обществах". В п. 6 ст. 66 ГК РФ установлено следующее:
"Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке".

Выделение вклада участника акционерного общества. Федеральным законом "Об акционерных обществах" установлен принцип обязательности независимой оценки рыночной стоимости имущества. Пункт 3 ст. 77 настоящего Закона регламентирует указанное положение следующим образом:
"Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций".

Инвентаризация имущества. Вопросы оценки при инвентаризации имущества и финансовых обязательств регламентируются приказом Минфина РФ, которым установлено следующее:
"Оценка выявленных инвентаризацией неучтенных объектов должна быть произведена с учетом рыночных цен, а износ определен по действующему состоянию объекта с оформлением сведений об оценке и износе соответствующими актами".

Улучшения - это изменение неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Переоценка - определение полной восстановительной стоимости сейчас не является обязательной и диктуется хозяйственной ситуацией. Изменение стоимости основных фондов отражается на налогах на имущество и прибыль. Корректировку стоимости промышленного и производственного оборудования выгодно провести если экономия на налогах превысит затраты на переоценку. Потребность в кредитовании под залог имущества требует поддержания активов с учетом инфляции что обеспечивается своевременной переоценкой.

Оценка при передаче оборудования в аренду - возникает при оформлении лизингового договора как при любой сделке купли-продажи. Пользователя имуществом (лизингополучателя) интересует сумма лизинговых платежей, которая зависит от стоимости оборудования и условий расчетов по лизингу. В процессе выполнения лизингового договора возникает необходимость оценить остаточную или ликвидационную стоимость арендованного оборудования, которая фиксируется при его выкупе.

Страховая стоимость - определяется для целей имущественного страхования оборудования и страховое возмещение при наступлении страхового случая.

Залоговая стоимость - определяется для получения кредита в обеспечение имеемого оборудования, а также стоимости реализации (ликвидационной стоимости) в случае невыполнения обязательств залогодателя.

Передача прав собственности - определение рыночной стоимости промышленного и производственного оборудования требуется для налогообложения при купле-продаже или иной передаче прав собственности. Оформление плановой приватизации невозможно без оценки рыночной стоимости. Вкладывая в уставной капитал оборудование, Вы должны определить его рыночную стоимость.

Интеллектуальная собственность - в соответствии со ст. 138 ГК РФ под интеллектуальной собственностью понимается исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции выполняемых работ или услуг.

Купля-продажа предприятия
Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора.

Реструктуризация предприятия
Реорганизация, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга, а также ликвидация предприятия, предполагает проведение оценки его рыночной стоимости, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы и пр. 

Планирование развития предприятия
В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа. 

Инвестиционное проектирование
Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо знать исходную стоимость предприятия, его собственного капитала и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса.