ПЦР:Оценка. Доходный подход

Программа «ПЦР:Оценка. Доходный подход для недвижимости» представляет собой набор модулей для системы «ПЦР:Глобал», необходимых для оценки одного или сразу списка однотипных объектов доходным подходом - а именно, методом прямой капитализации с расчетом коэффициента капитализации методом рыночной экстракции.

ПЦР рекомендует использовать данную программу в сочетании с другими модулями - «ПЦР:Оценка. Сравнительный подход и «ПЦР:Оценка. Затратный подход для зданий и сооружений». «ПЦР:Оценка. Сравнительный подход» используется, поскольку для расчета некоторых параметров (в частности, арендной ставки) оцениваемых объектов необходимо применять методы сравнительного подхода. Модуль «ПЦР:Оценка. Затратный подход для зданий и сооружений» предоставляет модулю «ПЦР:Оценка. Доходный подход» стоимость замещения и полную восстановительную стоимость короткоживущих элементов для расчета резерва на замещение. Наличие модуля «ПЦР:Оценка. Затратный подход для зданий и сооружений» необязательно.

ПЦР рекомендует строить следующую схему рабочего проекта для оценки доходным подходом (см. Рис. 2). (Данная схема входит в список поставляемых с программой шаблонов для "ПЦР:Глобал", что позволяет не тратить время на построение этой схемы.)

Рекомендуемый алгоритм оценки доходным подходом с помощью данной программы

На схеме рабочего проекта, приведенного на Рис. 2, рекомендуемая последовательность действий для оценки доходным подходом отображается с помощью порядковых номеров соответствующих элементов схемы. Ниже прокомментируем эти действия подробнее.

Заполняется список объектов оценки.
Заполняется список объектов-аналогов с ценами продажи.
Заполняется список объектов-аналогов с арендными ставками.
С помощью сравнительного подхода рассчитываются цены продажи аналогов аренды.
С помощью сравнительного подхода рассчитываются арендные ставки аналогов продажи.
С помощью сравнительного подхода рассчитываются арендные ставки объектов оценки.
Списки "Аналоги продажи" и "Аналоги аренды" объединяются в один список и для его объектов рассчитываются ставки капитализации.
Для этого выполняется расчет чистого операционного дохода. Рассчитываются: расходы на налоги, на страхование, на коммунальные услуги, на заключение договоров аренды, на зарплату, на уборку территорий, вывоз мусора. Также рассчитываются потери от недоиспользования площадей и расходы на отложенный ремонт. Данная информация отображается в программе в виде иерархической структуры (см. Рис. 3). Имеется возможность редактировать рассчитанные значения и добавлять в смету новые элементы.

Для расчета коммунальных платежей требуется занести дополнительную информацию об объекте (см. Рис. 4).

Для большого списка объектов вводить эту информацию не всегда удобно и не всегда возможно. Поэтому в программе предусмотрена возможность выполнить расчет платежей для некоторых объектов, а по этим рассчитанным значениям посчитать средние значения на квадратный метр площади и смасштабировать их на остальные объекты оценки (Рис. 5).
По рассчитанным ставкам капитализации - сравнительным подходом рассчитываются ставки капитализации объектов оценки.
Для объектов оценки рассчитывается чистый операционный доход
(информацию о расходах в данном случае целесообразно вносить вручную) и стоимость.

На каждом этапе расчетов имеется возможность выгружать результаты расчетов в MS Word.
Модули комплекта "ПЦР:Оценка. Доходный подход" в широкой степени используют функциональность системы "ПЦР:Глобал", поэтому обладают следующими возможностями:

в качестве входных данных (аналоги по аренде и продаже) модули доходного подхода могут принимать информацию с выходов любых других модулей, в том числе и информацию, вводимую вручную или импортированную из MS Excel;
вместо модуля "ПЦР:Оценка. Сравнительный подход" могут использоваться другие аналогичные модули (в том числе и созданные другими оценочными фирмами) - по мере их появления на рынке;
модули доходного подхода можно использовать и для других нужд - ведь в системе "ПЦР:Глобал" пользователь может сам решать, как и для чего он будет использовать те или иные модули (и выражать свое решение путем построения нужных ему схем обработки данных); в частности, можно использовать модули доходного подхода и лишь для расчета ставок капитализации - например, при анализе какой-либо области рынка;
результаты расчетов доходным подходом могут передаваться в другие модули "ПЦР:Глобал" для дальнейшей обработки.

Файлы
Демо-ролик (в формате PowerPoint) Наглядно показывает работу программы на примере оценки офисного здания	Скачать 1.39 МБ

Рис. 1 - Общий вид настроек одного из модулей программы

Рис. 2 - Схема рабочего проекта "ПЦР:Глобал" для оценки доходным подходом

Рис. 3 - Отображение статей расходов в программе "ПЦР:Оценка. Доходный подход"

Рис. 4 - Дополнительная информация об объекте

Рис. 5 - Настройка использования промежуточных расчетов по одним объектам для оценки других

Новости

Бизнес площади с запасом
26.01.2012

Динамика количества вакантных площадей в БЦ на протяжении последних 1,5 лет имеет отрицательное...

Итоги земельного рынка Самары и Самарской области
25.01.2012

По результатам исследования «Поволжского Центра Развития» по итогам 4 кв. ...

архив...